Criar um Alojamento Local na Madeira tornou-se uma das estratégias de investimento mais populares da ilha. O setor do turismo da Madeira tem crescido de forma dramática nos últimos anos, com a ilha a registar mais de 2,2 milhões de hóspedes em 2024, de acordo com a Direção Regional de Estatística da Madeira (DREM). Esta procura sustentada tornou o arrendamento de curta duração para férias — conhecido em Portugal como Alojamento Local (AL) — numa das estratégias de geração de rendimento mais atrativas para os proprietários de imóveis na Madeira. Este guia explica exatamente como criar, registar e operar um Alojamento Local na Madeira de forma legal e rentável.
O Que é Alojamento Local?
O Alojamento Local é o enquadramento legal português para o arrendamento de curta duração a turistas. Abrange imóveis arrendados por períodos inferiores a 30 dias através de plataformas como a Airbnb, Booking.com e VRBO, bem como reservas diretas. Operar sem uma licença de AL válida é ilegal e sujeita a coimas significativas por parte das autoridades locais.
Existem quatro categorias de AL reconhecidas pela lei portuguesa: moradia (vivenda ou casa independente), apartamento, estabelecimento de hospedagem (que inclui hostel ou pensão) e quarto (arrendamento de quartos numa habitação própria e permanente). Para a maioria dos investidores na Madeira, as categorias relevantes são moradia e apartamento.
Requisitos de Registo
Para registar um Alojamento Local na Madeira, é necessário cumprir os seguintes passos:
- Obter um número de contribuinte (NIF) português se ainda não tiver
- Submeter o pedido de registo no portal online Balcão Único Eletrónico (BUE) do governo português
- Notificar a junta de freguesia local com 10 dias de antecedência
- Obter um certificado de conformidade de segurança contra incêndios (para propriedades com capacidade acima de determinados limiares)
- Apresentar documento de identificação válido e comprovativos de titularidade ou arrendamento do imóvel
Após a aprovação, é emitido um número de registo de AL (RNAL), que deve ser exibido em toda a publicidade e reservas. O processo, se devidamente preparado, demora geralmente entre 2 e 4 semanas.
Obrigações de Conformidade e Operação
Uma vez registado, os operadores de AL devem cumprir várias obrigações contínuas. É obrigatório comunicar os dados dos hóspedes estrangeiros ao SEF (agora AIMA) nas 3 horas seguintes ao check-in, através do portal online dedicado. Todos os hóspedes devem preencher e assinar um livro de reclamações, disponível nas juntas de freguesia locais. São obrigatórios seguro de responsabilidade civil e extintores de incêndio. As receitas de AL devem ser declaradas nas Finanças — geralmente como rendimentos da Categoria B (rendimentos empresariais) — e estão sujeitas a IRS, bem como a IVA em determinadas circunstâncias.
Rendimentos e Rentabilidade
A Madeira oferece um dos mercados de arrendamento de curta duração mais favoráveis da Europa, impulsionado pela procura turística durante todo o ano. As tarifas médias por noite para um apartamento de 2 quartos de qualidade no Funchal situam-se entre 90 e 180 € por noite, com a época alta (julho-setembro e Natal/Ano Novo) a comandar prémios significativos.
As taxas de ocupação bem geridas na Madeira situam-se tipicamente entre 65% e 80% ao longo de todo o ano. Os custos de operação — incluindo limpeza, gestão da plataforma, manutenção e contabilidade — rondam normalmente 25% a 35% da receita bruta. Os rendimentos líquidos para imóveis de qualidade bem localizados situam-se frequentemente entre 4% e 7% ao ano sobre o valor do imóvel.
Restrições a Ter em Conta
Desde 2018, a lei portuguesa permite que as assembleias de condóminos votem para restringir ou proibir o AL em edifícios de apartamentos por maioria de dois terços. Antes de adquirir um apartamento especificamente para fins de AL, verifique sempre o regulamento do condomínio e se foram aprovadas ou estão previstas quaisquer deliberações de restrição. Este é um passo crucial de due diligence que é frequentemente ignorado por compradores internacionais.
Para uma visão geral do panorama de investimento, consulte o nosso Guia de Investimento Imobiliário e o nosso Guia de Impostos Imobiliários.
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